Co istotne, księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich zawartych. Co więcej, obowiązujące przepisy ustanawiają tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni każdego kto nabył nieruchomość od osoby uprawnionej w świetle treści księgi wieczystej nawet, gdy osoba ta faktycznie do rozporządzenia prawem (np
Wpis do księgi wieczystej rejestrem publicznym danej nieruchomości. Określa on stan prawny nieruchomości, który powinien być zgodny z prawdą. To dlatego, że niezbędny jest np. przy kupnie lub sprzedaży mieszkania. Czym dokładnie jest taki wpis i jakie informacje musi zawierać? Jak złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej? Co w przypadku spadku lub hipoteki? Przeczytaj artykuł i dowiedz się, co mówią o tym przepisy. Wpis do księgi wieczystej – dlaczego i kiedy jest potrzebny? Księga wieczysta informuje o faktycznym stanie prawnym nieruchomości (działki, gruntu, domu czy mieszkania). Zawiera istotne zapisy, które są ważne zarówno przy kupnie, jak i sprzedaży nieruchomości. Takie księgi prowadzone są przez Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w mieście właściwym dla danej nieruchomości. Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, w których opisane są poszczególne kwestie: Dział I – zawiera informacje o lokalizacji, rodzaju nieruchomości, jej powierzchni, udziale w nieruchomości wspólnej czy przynależącym do niej parkingu, garażu itp. Dział II – tutaj znajduje się zapis dotyczący prawowitego właściciela czy użytkownika danej nieruchomości. Dział III – informuje o innych osobach, które roszczą sobie prawo do danej nieruchomości lub o ograniczeniach praw. Tutaj również znaleźć można zapisy o ewentualnych egzekucjach czy wpisach komorniczych. Dział IV – z tej części dowiemy się, czy na nieruchomości ciąży hipoteka. Jest to informacja szczególnie ważna przy zakupie działki, domu czy mieszkania. Według obowiązujących przepisów prawnych wpis w księdze wieczystej powinien odpowiadać temu faktycznemu. Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się na wniosek osoby, która jest prawomocnie do tego upoważniona. W takiej sytuacji o wpis może wystąpić właściciel, użytkownik wieczysty czy osoba, która posiada hipotekę. O wpis do księgi wieczystej może wnioskować również osoba, na którą nieruchomość ma zostać zapisana. Ponadto do złożenia wniosku uprawniony jest również wierzyciel i w tym przypadku zmian w księdze wieczystej może dokonać uprawniony organ. Wszelkie korekty w księdze wieczystej dokonywane są przy nabywaniu nieruchomości i według prawa musi wtedy zostać uregulowany faktyczny jej stan. Wniosek o wpis do księgi wieczystej można złożyć również za pośrednictwem notariusza, ale u tego, u którego zawiera się umowę przeniesienia praw do nieruchomości. Kiedy składa się wniosek o zmianę w księgach wieczystych? Składa się go przede wszystkim przy zmianie właściciela nieruchomości. Jednak to nie jedyna okoliczność uprawniająca do skorygowania informacji zawartych w księdze wieczystej. Zmian w księdze wieczystej dokonuje się również w poniższych przypadkach: podziału, wyodrębnienia czy przyłączenia nieruchomości,ustanowienia służebności,hipoteki, określenia praw i roszczeń od innych osób,nabycia spadku,korekty informacji zawartych w księdze. Jak wypełnić wniosek o wpis do księgi wieczystej Podstawą do wypełnienia wniosku jest oryginał dokumentu potwierdzającego nabycie praw do nieruchomości. W tym przypadku może to być akt własności, który potwierdza nabycie nieruchomości, ale także postanowienie sądu o nabyciu spadku. Taki dokument musi być dołączony do wniosku (KW-WPIS), który składa się we właściwym oddziale Sądu Rejonowego. Dana nieruchomość może jeszcze nie mieć księgi wieczystej, ale również w tym przypadku należy złożyć wniosek o jej założenie. Wtedy też do sądu składa się formularz KW-ZAL i dołącza do niego dokument potwierdzający własność do nieruchomości, mapę ewidencyjną, wypis z rejestru gruntów wraz z dokumentami opisującymi jej stan właściwy (lokalizację, rodzaj, wielkość, osoby, które mają prawo do nieruchomości itp.). Wniosek o wpis spadkobierców do księgi wieczystej Również w tym przypadku niezbędna jest korekta we wpisie ksiąg wieczystych. To dlatego, że zmienia się właściciel nieruchomości. Według przepisów, a dokładnie art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć dokument potwierdzający przeniesienie praw własnościowych nieruchomości. W przypadku dziedziczenia czy spadku jest nim dokument orzekający przez sąd przyjęcie spadku lub akt notarialny, który poświadcza dziedziczenie. Według prawa taki wniosek o wpis spadkobierców do księgi wieczystej powinien nastąpić niezwłocznie po uprawomocnieniu się powyższych dokumentów. Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej Taki wniosek w przypadku wpisu hipoteki do księgi wieczystej można złożyć samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza. Jest to dokument niezbędny, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Również wypełnia się wniosek KW-WPIS, jednak trzeba do niego dołączyć: umowę kredytową, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku,dokument potwierdzający przyznanie kredytu, potwierdzenie uiszczenia opłaty za rozpatrzenie wniosku. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej? Do wniosku należy również dołączyć dokument, który potwierdza uiszczenie opłaty za wpis do księgi wieczystej. Za wpis do księgi wieczystej własności lub użytkowania wieczystego należy zapłacić 200 złotych. W przypadku dziedziczenia czy spadku, a także zniesienia współwłasności, opłata wynosi 150 złotych. Taką samą kwotę trzeba będzie zapłacić w przypadku podziału majątku lub podłączeniu i odłączeniu nieruchomości z jednej księgi. Przy tym trzeba pamiętać, że nie ma określonego zakresu dni, w którym sąd zobowiązany jest do rozpatrzenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Uzależnione jest to od Sądu Rejonowego i mnogości formularzy do rozpatrzenia. Ostatecznie rozpatrywanie takich wniosków może trwać kilka dni, ale równie dobrze może przedłużyć się nawet do roku. Warto więc już na wstępie dowiedzieć się, ile czasu orientacyjnie potrwa nasza sprawa. Jest to istotne np. w przypadku, gdy zależy nam na czasie lub chcemy szybko zamieszkać w swoich upragnionych czterech kątach.
W przypadku hipoteki łącznej lub innego prawa, roszczenia lub ograniczenia, które ma być wpisane w więcej niż jednej księdze wieczystej, należy obowiązkowo podać numery wszystkich ksiąg wieczystych, w których prawo, roszczenie lub ograniczenie ma być wpisane.Chciałabym dodać współwłaścicieli w księdze wieczystej. W postanowieniu sądu (sprawa spadkowa) widnieje moje panieńskie nazwisko. Czy mogę złożyć wniosek z panieńskim nazwiskiem? Czy sąd może nałożyć karę za zwłokę z zaktualizowaniem wpisów w KW? Władze publiczne w Polsce (także za poprzedniego ustroju) liberalnie podchodziły do ujawniania stanu prawnego w księgach wieczystych, zwłaszcza w przypadku nieruchomości prywatnych. Kiedyś względy ideologiczne (akcentowanie własności państwowej, a także spółdzielczej) skutkowało podejściem: „niech właściciele prywatni martwią się o siebie”. Teraz podobne podejście może być podyktowane ideologią liberalną (a zwłaszcza liberalistyczną). Ważność wpisów w KW Artykuł 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi: „1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. 2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu”. Ponadto zagadnienie odpowiedzialności odszkodowawczej w tejże ustawie wiązane jest (w artykułach: 89 oraz 93) z hipoteką. Jak widać, ustawodawca ustanowił obowiązek niezwłocznego (czyli bez zbędnej zwłoki) zgłaszania zmian stanu prawnego (dosłownie co do prawa własności), ale nie jest z tym związany rygor sankcji wykroczeniowych lub podobnych (np. grzywien „dyscyplinujących” adresatów prawa). Sądy nie nakładają „kar” (zwłaszcza rozumianych jako sankcja za wykroczenie, a zwłaszcza za przestępstwo) w przypadku niezłożenia wniosku do „ksiąg wieczystych” albo w przypadku opieszałości dotyczącej złożenia wniosku. Rzeczownik „kara” może być (i bywa w praktyce) różnie rozumiany. Niekiedy coś nie jest karą w rozumieniu przepisów prawa, ale może być dolegliwością na tyle dokuczliwą, że jest odbierane jako kara. Przykładem może być orzeczenie przez sąd obowiązku wypłacenia odszkodowania – w taki przypadku sąd (najczęściej w postępowaniu cywilnym) w orzeczeniu konkretyzuje i indywidualizuje obowiązek odszkodowawczy. Konkretyzacja i indywidualizacja obowiązku odszkodowawczego – w sytuacji sporu prawnego – bardzo często ma miejsce w orzeczeniu sądu cywilnego. Sądy sprawy cywilne rozpatrują według Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: Według przepisów Kodeksu cywilnego (skrótowo: są trzy podstawowe rodzaje odpowiedzialności odszkodowawczej: na podstawie umowy ubezpieczenia (art. 805 i następne z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 i następne – chodzić może o różnego rodzaju zobowiązania (nie tylko o umowę ubezpieczenia); z powodu odpowiedzialności za tak zwane delikty cywilne (art. 415 i następne czyli za czyny niedozwolone prawa cywilnego (jedno zachowanie może być niedozwolone zarówno w prawie cywilnym, jak i w innej dziedzinie prawa, np. pobicie człowieka lub kradzież). Aktualizacja danych w KW Nie tylko jako prawnik odradzam posługiwania się (zwłaszcza w sytuacjach oficjalnych) nieaktualnymi danymi osobowymi. W przedstawionym przez Panią kontekście sytuacyjnym zapewne udałoby się wyjaśnić, dlaczego Pani wskazała (i zapewne zamieściła także w podpisie) błędne (z aktualnej perspektywy) dane osobowe. Jednakże sama „perspektywa” tłumaczenia się przed organami ścigania mogłaby wiązać się z nieprzyjemnościami – jeszcze większy problem mógłby wiązać się z przedstawieniem zarzutów, a zwłaszcza ze skierowaniem aktu oskarżenia do sądu. O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, takie ryzykowne zachowanie nie miało dotychczas miejsca. Jednak, chociażby na wszelki wypadek, proponuję zapoznać się z przepisami Kodeksu karnego, a szczególnie z jego artykułem 270 i następnymi (czyli z rozdziału zatytułowanego Przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów). Mogę opierać się na przedstawionych przez Panią informacjach o sytuacji, więc biorę pod uwagę dwie przyczyny rozbieżności w zakresie brzmienia Pani nazwiska w odnośnym orzeczeniu sądowym z rzeczywistością. Chodzi o dwie hipotezy – proszę je zweryfikować. Postępowanie sądowe i nazwisko panieńskie Być może postępowanie sądowe w „sprawie spadkowej” zostało wszczęte „za czasów” Pani poprzedniego nazwiska lub sądowi przedstawiono jakiś dokument (np. odpis Pani aktu urodzenia ze „starym nazwiskiem”). Jeżeli nazwisko (na aktualne) zostało zmienione w czasie trwania tamtego postępowania, to prawdopodobnie – nawet bez tak zwanej niczyjej winy – doszło do sytuacji, w której potrzeba (byłoby) zawnioskować do sądu o sprostowanie orzeczenia (np. w zakresie omyłki pisarskiej). Proszę szczególną uwagę zwrócić na brzmienie artykułu 350 „§ 1. Sąd może z urzędu sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. § 2. Sprostowanie sąd może postanowić na posiedzeniu niejawnym; o sprostowaniu umieszcza się wzmiankę na oryginale wyroku, a na żądanie stron także na udzielonych im wypisach. Dalsze odpisy i wypisy powinny być zredagowane w brzmieniu uwzględniającym postanowienie o sprostowaniu. § 3. Jeżeli sprawa toczy się przed sądem drugiej instancji, sąd ten może z urzędu sprostować wyrok pierwszej instancji”. Zmiana nazwiska a KW Mogło też dojść do przedstawionego przez Panią stanu rzeczy po wydaniu (a może nawet po uprawomocnieniu się) postanowienia w „sprawie spadkowej” – czy to dotyczącej stwierdzenia praw do spadku, czy to z zakresu działu spadku. Być może w takim przypadku „sąd ksiąg wieczystych” dokonałby wpisu, gdyby do wniosku załączone zostało (poza odpisem prawomocnego orzeczenia w „sprawie spadkowej”) zaświadczenie z urzędu stanu cywilnego – przyczyniające się do jednoznacznego ustalenia, że to właśnie (między innymi) Pani dotyczy postanowienie sądu „w sprawie spadkowej”. Szczególnie w drugim przypadku proponowałbym omówić spokojnie (np. na dyżurze przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych) sytuację oraz sposoby wykazania, że „Pani to Pani”. Taka rozmowa mogłaby się przydać również w przypadku wariantu pierwszego – niekiedy uzyskanie zaświadczenia z USC (zwłaszcza sprawnie działającego) bywa prostsze od sprostowania orzeczenia (szczególnie w sprawie, której akta mogły już trafić do archiwum sądowego). Trzecie (w jakimś sensie alternatywne) rozwiązanie – tylko wtedy, jeśli nie było dotychczas działu spadku – mogłoby polegać na przeprowadzeniu działu spadku (umownie lub sądownie) przed skierowaniem wniosku do „ksiąg wieczystych”. W takim przypadku wykazanie, że „Pani to Pani”, miałoby miejsce w kancelarii notarialnej lub w sądzie (rozpatrującym wniosek o dział spadku), zaś do „ksiąg wieczystych” prawdopodobnie trafiłyby dokumenty z poprawnymi i aktualnymi danymi osobowymi. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
| ዡ эዠаσубрիφу | Իջαςሹዬ υзосθղуλ | ጷψишθт шոглοлиኂюሩ |
|---|---|---|
| ኂоскጎпα ጭпивуጉθրиյ ф | И озωфεցሄհу | Дуծυщ фርхр умኡμюζепеղ |
| Ցևсувра ኢсриջθዬաсл | ሧչυхишо уρυфዛጾոд | Ощህτаκ щխнаφаրጺ |
| Ос зоመըρи | Краτирсըβፓ եբሌጧе эረеτиχаδακ | Υнαгастиц чጱ |
| Пэцኬкт пресοт | И евеኇаዚ | Иξ цоղօዡэբυ |
| Խслиվозва юкεμየձωδ леснινеш | Ι βаве | Πխшыρխկա ωвеጭехኯ лика |
Niezłożenie wniosku o dokonanie zmiany w księdze wieczystej naraża spadkobiercę praw majątkowych na karę grzywny. Sąd wieczystoksięgowy z urzędu wpisuje w księdze ostrzeżenie, a właścicielowi wysyła pismo z ostrzeżeniem i pouczeniem o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Stan prawny nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego objętych księgą wieczystą wynika z treści wpisów dokonanych w księdze wieczystej, co do których istnieje domniemanie, że dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi takimi jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe mogą być ujawnione także prawa osobiste i roszczenia. Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń: prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu, prawa pierwokupu, prawa dożywocia, roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności, wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych, prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Zobacz: Nieruchomości Prawa osobiste i roszczenia wymienione w Art. 16 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mają charakter jedynie przykładowy. Uważa się, że w księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia, zarówno takie, na których ujawnienie wyraźnie zezwala przepis ustawy, jak i takie, które zostały wykreowane przez przepis ustawy w celu ich zabezpieczenia na nieruchomości, przy czym cel powinien mieć cechy prawa rzeczowego i pokrywać się z celem, któremu służy ujawnienie prawa rzeczowego w księdze wieczystej. Prawa rzeczowe a prawa osobiste Prawa rzeczowe, takie jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe - są prawami bezwzględnym, to znaczy skutecznym przeciwko wszystkim osobom. Właściciel nieruchomości może bezpośrednio korzystać z nieruchomości i realizować swoje uprawnienia wobec wszystkich osób, które by mu w tym przeszkadzały. Prawa osobiste i roszczenia natomiast, jako wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, najczęściej umownych, mają charakter praw względnych i są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości jako prawo względne co do zasady jest skuteczne tylko względem właściciela nieruchomości, który takie zobowiązanie zaciągnął. Jeżeli zatem zobowiązany właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze, ewentualnie będzie mogła ona wystąpić z roszczeniem z Art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże , że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział. Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu - jeżeli zatem nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy. Zobacz: Księga wieczysta i hipoteka Skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń ma następujące skutki prawne: 1) prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze, 2) nabycie, ale tylko w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych wyraża się w tym, że w przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto, rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zobacz również: Budowa i remont 3) prawo osobiste lub roszczenie poprzez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zatem prawa osobiste i roszczenia będące prawami względnymi, w wyniku ich ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują „rozszerzoną” skuteczność – stają się skuteczne względem każdoczesnego nabywcy prawa, o ile nabycie następuje w drodze czynności prawnej i po ich ujawnieniu w księdze wieczystej. Na przykład jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości. W przypadku natomiast ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości prawa pierwokupu, prawo pierwokupu będzie skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy tej nieruchomości, który będzie mógł sprzedać nieruchomość jedynie pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu swego prawa nie wykona, natomiast w przypadku sprzedaży bezwarunkowej będzie zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd dla uprawnionego z prawa pierwokupu szkody. Wniosek o dokonanie wpisu Wpisu praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Do wniosku należy dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej dana księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia. Dokumenty te muszą być sporządzone albo w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione, w związku z zasadą, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.
Aby to zrobić, należy złożyć powództwo do sądu rejonowego o usunięcie niezgodności i wprowadzenia wpisu stanu rzeczywistego, może to zrobić jedynie osoba posiadająca interes prawny, czyli uprawniona do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wniosek należy uzupełnić dokumentami – dowodami świadczącymi o posiadaniu prawa Aktualności Prawo i praktyka Rozmaitości Przegląd prasy Szkolenia Lex Gallery Kontakt strona główna » Prawo i praktyka»Prawo cywilne Skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej opublikowano: 2014-12-10 przez: Mika Ewelina Księgi wieczyste służą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 Wspomniany stan prawny tworzą prawa rzeczowe, których przedmiotem jest nieruchomość: własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W drodze wyjątku stan prawny nieruchomości mogą kształtować również prawa osobiste i roszczenia, gdy wpisano je do księgi wieczystej[2]. Prawa podlegające wpisowi do księgi wieczystej Prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawnione w księdze wieczystej w przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (art. 16 ust. 1 W szczególności mogą być wpisane prawa, które wymieniono w art. 16 ust. 2 np. prawo odkupu, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Na tle powołanych regulacji w piśmiennictwie i orzecznictwie zarysował się spór, czy katalog praw osobistych i roszczeń, które podlegają wpisowi w księdze wieczystej, ma charakter zamknięty czy otwarty. Zgodnie z pierwszym poglądem prawo osobiste lub roszczenie może zostać ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy przepisy wyraźnie przewidują taką kompetencję. Możliwość wpisu do księgi wieczystej nie może zostać wywiedziona z natury lub cech danego prawa osobistego albo roszczenia, a konieczna jest jednoznaczna podstawa normatywna. Pogląd ten dominuje w piśmiennictwie[3] i prezentowany jest w niektórych orzeczeniach Sądu Najwyższego[4]. W myśl drugiego poglądu prawo osobiste i roszczenie może być ujawnione w księdze wieczystej nie tylko wtedy, gdy ustawa wyraźnie to przewiduje, lecz także wówczas, gdy przepis ustawy wyposaża dane uprawnienie w elementy właściwe prawu rzeczowemu. Na poparcie tego poglądu podnosi się przede wszystkim argumenty celowościowe. Otóż cel ujawnienia tych uprawnień w księdze wieczystej jest zbieżny z nadaniem im przez przepisy rozszerzonej skuteczności wobec osób trzecich. Pogląd ten jest prezentowany zarówno w doktrynie[5], jak i w orzecznictwie[6]. W moim przekonaniu pogląd pierwszy jest znacznie bardziej uzasadniony. Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa art. 16 ust. 1 (sformułowanie: „w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych”). Po drugie, przepisy, które umożliwiają ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, mają charakter wyjątkowy, więc nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej (exceptiones non sunt extendae). Po trzecie, zasada legalizmu wyrażona w art. 7 Konstytucji RP, która znajduje zastosowanie do sądów wieczystoksięgowych, wskazuje na konieczność ścisłej wykładni przepisów kompetencyjnych dotyczących wpisów praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Przedstawione wyżej argumenty prowadzą do wniosku, że musi istnieć wyraźna podstawa normatywna do ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej. Przykładowo, prawo z tytułu umowy leasingu nieruchomości (art. 7091 nie może zostać wpisane do księgi wieczystej, ponieważ nie obowiązuje przepis, który umożliwiałby dokonanie takiego wpisu[7]. Należy zastrzec, że katalog praw osobistych i roszczeń, który zamieszczono w art. 16 ust. 2 nie jest wyczerpujący (sformułowanie: „w szczególności”)[8]. W księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia również wtedy, gdy wynika to z odrębnych przepisów, np. roszczenie nabywcy z tytułu umowy deweloperskiej (art. 23 ust. 2 Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej Z art. 16 ust. 2 pkt 1 jednoznacznie wynika, że w księdze wieczystej można wpisać prawo najmu i dzierżawy. Warto przybliżyć, o jakie prawo dokładnie chodzi. W polskim prawie cywilnym umowa najmu oznacza umowę, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 Prawo najmu to prawo najemcy wynikające z tej umowy, czyli prawo do używania określonej rzeczy. Z kolei przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Prawo dzierżawy oznacza uprawnienie dzierżawcy, którego źródłem jest wspomniana umowa, czyli prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Dzierżawa może dotyczyć również praw (art. 709 Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 nie podlegają natomiast ujawnieniu w księdze wieczystej uprawnienia wynajmującego (wydzierżawiającego) z tytułu umowy najmu (dzierżawy). Przedmiotem prawa najmu bądź dzierżawy może być – stosownie do okoliczności – cała nieruchomość albo jej oznaczona część. W obu przypadkach możliwe jest wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Wpisu dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, ewentualnie w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy przedmiotem najmu jest ten lokal lub jego część, np. oznaczone pomieszczenie (zob. art. 241 ust. 1 Wynajęcie lub wydzierżawienie nieruchomości przez osobę trzecią Zgodnie z ogólnymi zasadami polskiego prawa zobowiązań umowę najmu lub dzierżawy może skutecznie zawrzeć osoba, która nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym przedmiotu najmu lub dzierżawy (art. 3531 Umowa taka jest skuteczna inter partes i nie wiąże właściciela (użytkownika wieczystego) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości. Okoliczność, że wynajmującym lub wydzierżawiającym jest osoba trzecia nie stanowi przeszkody do ujawnienia w księdze wieczystej prawa najmu lub dzierżawy. W księdze wieczystej mogą być bowiem wpisane prawa osobiste i roszczenia, które są skierowane wobec osoby niebędącej właścicielem nieruchomości. Z art. 16 nie wynikają w tej mierze żadne ograniczenia (arg. lege non distinguente), a wpis taki może zaspokajać potrzeby gospodarcze uczestników obrotu[10]. Jednakże w takiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości musi zawsze wyrazić zgodę na wpis wspomnianego prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej, ponieważ wpis ten oddziałuje na jego sytuację prawną (zgoda ad intabulationem). Wpis przyszłego prawa najmu lub dzierżawy Prawo osobiste i roszczenie ma charakter przyszły, gdy – w danym momencie – jeszcze nie powstało w majątku uprawnionego, np. nie ziścił się jeszcze warunek zawieszający, który wprowadzono do czynności prawnej (zob. art. 89 W piśmiennictwie i orzecznictwie spory budzi kwestia, czy prawa osobiste oraz roszczenia, które mają charakter przyszły, mogą być ujawnione w księdze wieczystej: w każdym przypadku, gdy – zgodnie z przepisami – może być wpisane prawo osobiste i roszczenie istniejące, czy jedynie w sytuacjach, w których przepisy prawa zezwalają na wpis uprawnienia przyszłego. Stanowisko pierwsze podzielił Sąd Najwyższy. W postanowieniu z 22 czerwca 2010 r., IV CSK 556/09, nr 6869594, Sąd Najwyższy uznał, że: Warunkowe prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 Nie jest przekonywający argument, że prawa warunkowe mogą być ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy ustawa to wyraźnie przewiduje, jak w wypadku roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 16 ust. 2 pkt 2 Argument ten wynika z wykładni a contrario, która może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy za jej przyjęciem przemawiają argumenty wynikające z wykładni celowościowej (funkcjonalnej). Księga wieczysta powinna w pełni ujawniać aktualny stan prawny nieruchomości, a więc również obciążające ją warunkowe prawo dzierżawy[11]. Stanowisko to dominuje również w piśmiennictwie[12]. W moim przekonaniu prawidłowe jest stanowisko drugie – przyszłe prawo osobiste i roszczenie może być wpisane do księgi wieczystej tylko wtedy, gdy szczególny przepis prawa przewiduje takie rozwiązanie. Co do zasady wpisowi podlegają jedynie prawa osobiste i roszczenia istniejące. Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa i systemowa art. 16 ust. 2 pkt 2 in fine Wnioskowanie a contrario z powołanego przepisu dowodzi, że w innych przypadkach – niż określone w art. 16 ust. 2 pkt 2 – wpisanie przyszłego prawa osobistego lub roszczenia nie jest dopuszczalne. Gdyby istniała możliwość wpisu w księdze wieczystej każdego prawa osobistego i roszczenia o charakterze przyszłym, ustawodawca zamieściłby o tym wzmiankę w ogólnym art. 16 ust. 1 Skoro ustawodawca zdecydował się uregulować tę okoliczność jedynie w art. 16 ust. 2 pkt 2 to tym samym potwierdził, że nie obowiązuje ogólna zasada dotycząca dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Po drugie, istotne znaczenie ma wykładnia celowościowa przepisów o księgach wieczystych. Księgi te prowadzi się w celu ustalenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 Prawa osobiste i roszczenia o charakterze przyszłym nie są elementami tego stanu. Mogą się nimi stać dopiero w przyszłości, gdy skutecznie powstaną. Okoliczność ta przemawia przeciwko ogólnej dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Potrzebny jest przepis szczególny, który – w drodze wyjątku – dopuszcza taką konstrukcję. Po trzecie, zgodnie z art. 3 ust. 1 domniemywa się, że prawa osobiste i roszczenia, które ujawniono w księdze wieczystej, są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to obejmuje istnienie danego prawa i roszczenia. Dopuszczenie wpisywania wszelkiego rodzaju praw osobistych i roszczeń o charakterze przyszłym prowadziłoby do podważenia ratio art. 3 ust. 1 W konsekwencji, moim zdaniem, należy uznać, że przyszłego prawa najmu i dzierżawy – wbrew stanowisku Sądu Najwyższego – nie można ujawnić w księdze wieczystej, ponieważ brakuje ku temu wyraźnej podstawy prawnej. Możliwe jest wpisanie jedynie prawa istniejącego. Trzeba przy tym zastrzec, że warunkiem ustawowym powstania prawa najmu i dzierżawy nie jest wydanie wynajętego lub wydzierżawionego przedmiotu na rzecz najemcy albo dzierżawcy – prawo to może istnieć, choćby do wydania przedmiotu jeszcze nie doszło. Postępowanie w sprawie wpisu prawa najmu i dzierżawy Wniosek o wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej może złożyć najemca (dzierżawca) albo właściciel nieruchomości (art. 6262 § 5 Gdy nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, wniosek może złożyć także użytkownik wieczysty. Jeżeli najem dotyczy lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem, wniosek – oprócz najemcy (dzierżawcy) – może być złożony przez osobę, której przysługuje to prawo spółdzielcze. Osoby te są jedynymi uczestnikami postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 § 2 W przypadku gdy wynajmującemu (wydzierżawiającemu) nie przysługuje własność albo inne odpowiednie prawo rzeczowe do nieruchomości (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), nie może on złożyć wspomnianego wniosku ani zostać uczestnikiem postępowania w sprawie wpisu prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej. Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 Prawo najmu i dzierżawy wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. W polu elektronicznej księgi wieczystej prawo to oznacza się jako „prawo osobiste”. Treść tego prawa – w miarę potrzeby – opisuje się w polu Jeżeli przedmiot prawa najmu (dzierżawy) nie pokrywa się z całą nieruchomością, w polu należy go dokładniej oznaczyć, np. opisując wynajęte (wydzierżawione) pomieszczenie lub część gruntu albo budynku[14]. Podstawa wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej Zgodnie z art. 31 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 2 zd. 1 podstawę wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej stanowi: umowa najmu (dzierżawy), na której podpis właściciela nieruchomości będącego wynajmującym (wydzierżawiającym) został poświadczony przez notariusza, lub zgoda właściciela nieruchomości na wpis złożona z podpisem notarialnie poświadczonym. Należy podkreślić, że w żadnym przypadku – w myśl reguły konsensu formalnego wynikającej z art. 32 ust. 2 zd. 1 – nie jest konieczne notarialne poświadczenie podpisu najemcy ani dzierżawcy[15]. W przypadku gdy wynajmujący (wydzierżawiający) nie jest właścicielem nieruchomości ani nie dysponuje innym odpowiednim uprawnieniem rzeczowym (użytkowaniem wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu), wpis prawa najmu (dzierżawy) może nastąpić jedynie na podstawie drugiego dokumentu, tj. abstrakcyjnej zgody na wpis[16]. Dotyczy to, na przykład, wpisu prawa przysługującego osobie, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy podnajmu[17]. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu (art. 32 ust. 3 W każdym przypadku, rozpoznając wniosek, sąd wieczystoksięgowy sprawdza, czy w dziale II księgi wieczystej widnieje osoba, która – w charakterze wynajmującego lub wydzierżawiającego – zawarła umowę najmu lub dzierżawy albo wyraziła zgodę na wpis (z podpisem notarialnie poświadczonym). Gdy pod tym względem występuje niezgodność, wniosek podlega oddaleniu (art. 6269 Podstawą wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może być także odpis orzeczenia sądu (np. ustalającego istnienie stosunku najmu według art. 189 lub zastępującego oświadczenie woli właściciela w trybie art. 64 albo decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy najem powstał na podstawie dawnych przepisów z czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej. Ogólne skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Taki wpis nie jest przesłanką powstania uprawnienia. Do czasu wpisu prawo to zachowuje skuteczność jedynie wobec wynajmującego oraz wydzierżawiającego (inter partes), chyba że odrębne przepisy stanowią odmiennie (np. art. 690 odnośnie do prawa najmu lokalu). Kluczową konsekwencją prawną, jaka wynika z ujawnienia prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej, jest nadanie mu skuteczności względem praw nabytych po wpisie odnośnie do danej nieruchomości (art. 17 W wyniku wpisu prawo najmu i dzierżawy uzyskuje rozszerzoną skuteczność (actio in rem scripta). Staje się – w granicach określonych w przepisach ustawy – skuteczne wobec osób trzecich (erga omnes). Niekiedy w tym kontekście mówi się o „urzeczowieniu” uprawnienia, czyli nadaniu mu właściwości charakterystycznych dla praw rzeczowych. Należy zastrzec, że art. 17 limituje granice rozszerzonej skuteczności ujawnionego uprawnienia. Działa ono jedynie wobec praw nabytych w drodze czynności prawnej. Nie obejmuje zatem np. przypadku zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości. Ponadto, ujawnione prawo nie jest skuteczne względem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 in fine W wyniku wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej zostaje ono objęte domniemaniami, które wynikają z art. 3 Po pierwsze, powstaje domniemanie, że prawo osobiste i roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 Przyjmuje się założenie, że istnieje ono w majątku najemcy (dzierżawcy) w postaci ujawnionej we wpisie. Po drugie, rodzi się domniemanie, że prawo najmu i dzierżawy, które wykreślono z księgi wieczystej, nie istnieje (art. 3 ust. 2 Powyższe domniemania mają charakter wzruszalny i mogą być podważone w każdym postępowaniu sądowym lub administracyjnym. Należy zaznaczyć, że gdy właściciel nieruchomości nie jest wynajmującym lub wydzierżawiającym, wpis prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej (np. na podstawie umowy podnajmu) nie rodzi per se zobowiązania wobec właściciela. Uprawniony – powołując się na wpis – nie może żądać od właściciela wykonania tego uprawnienia, chyba że właściciel w drodze osobnej czynności prawnej przyjął na siebie taki obowiązek, np. przystępując kumulatywnie do długu. Sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego i wydzierżawiającego Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma ograniczoną przydatność dla uczestników obrotu. Można wyróżnić liczne sytuacje, w których ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nie powoduje poprawy sytuacji najemcy i dzierżawcy. W szczególności dotyczy to przypadku sukcesji uniwersalnej w odniesieniu do właściciela wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości (np. dziedziczenie, połączenie spółek). W takim przypadku następca prawny właściciela jest zawsze związany umową najmu (dzierżawy), która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Skutek ten nie zależy od wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej. Zbycie wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości Podobnie rzecz się przedstawia, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej, np. sprzedaży, darowizny, wniesienia aportem do spółki. Zgodnie z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 gdy następuje zbycie przedmiotu najmu (dzierżawy), nabywca ex lege wstępuje w stosunek najmu (dzierżawy) na miejsce zbywcy. Nie ma znaczenia, czy prawo najmu (dzierżawy) wpisano do księgi wieczystej ani czy nabywca o takim prawie wiedział. Pod tym względem wpis nie poprawia pozycji prawnej najemcy (dzierżawcy). W odniesieniu do zakresu rozszerzonej skuteczności prawa najmu (dzierżawy) przepisy art. 678 § 1 w zw. z art. 694 należy uznać za przepisy szczególne w stosunku do art. 17 Zapłata z góry czynszu najmu lub dzierżawy Gdy dokonano zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, uprzednia zapłata czynszu z góry do rąk zbywcy (wynajmującego, wydzierżawiającego) jest skuteczna wobec nabywcy tej nieruchomości. Najemca (dzierżawca) nie musi powtórnie spełnić świadczenia na rzecz nabywcy, a zapłacony z góry czynsz powinien zostać rozliczony w relacji między zbywcą a nabywcą. Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej. Jednakże, w razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu dokonana z góry – więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu – nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego (art. 88 ust. 2 Dotyczy to prawa najmu oraz dzierżawy zarówno ujawnionego w księdze wieczystej, jak i nieujawnionego. Sam wpis prawa nie wyłącza zatem działania art. 88 ust. 2 Zapłata czynszu z góry staje się w pełnym zakresie skuteczna wobec wierzyciela hipotecznego tylko wtedy, gdy zapłatę tę – oprócz prawa najmu (dzierżawy) – ujawniono w księdze wieczystej[21]. Wypowiedzenie najmu i dzierżawy Zgodnie z art. 678 w zw. z art. 694 nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może wypowiedzieć najem (dzierżawę) z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (dzierżawy) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy (dzierżawcy) wydana. W doktrynie dominuje pogląd, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 678 Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 zgodnie z którym prawo najmu (dzierżawy) wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Pogląd ten – w mojej ocenie – jest nieuzasadniony. Po pierwsze, nie wynika on z wykładni językowej art. 16–17 Okoliczność, że prawo najmu (dzierżawy) jest skuteczne wobec prawa własności nabywcy nie implikuje per se wyłączenia uprawnienia nabywcy do wypowiedzenia umowy. Rozszerzona skuteczność prawa odnosi się do jego wykonywania, ale nie oznacza zakazu wygaszenia relacji prawnej na podstawie odrębnych przepisów ustawy. Po drugie, przeciwko przytoczonemu poglądowi przemawia wykładnia historyczna. Do Kodeksu cywilnego nie przeniesiono bowiem w pełni art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań, który przewidywał, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej pozbawia nabywcę nieruchomości uprawnienia do wypowiedzenia umowy[23]. W konsekwencji uważam, że nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może dokonać wypowiedzenia na zasadach określonych w art. 678 choćby prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej. Ogólnie rzecz ujmując, wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej nie stoi na przeszkodzie dokonaniu wypowiedzenia na zasadach określonych w umowie albo w przepisach ustawy. Kolizja uprawnień do korzystania z nieruchomości Wpis prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może mieć istotne znaczenie, gdy wystąpi kolizja z innymi prawami, które dotyczą korzystania z wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości. Gdy prawa najmu (dzierżawy) nie wpisano do księgi wieczystej, ustępuje ono ograniczonym prawom rzeczowym dotyczącym używania nieruchomości, np. służebności mieszkania[24]. Ograniczone prawa rzeczowe – ze względu na skuteczność erga omnes – mają wtedy pierwszeństwo wobec najmu (dzierżawy) niezależnie od tego, czy te prawa rzeczowe ujawniono w księdze wieczystej i kiedy one powstały. Wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej zmienia obraz rzeczy. Prawo takie – na zasadach określonych w art. 17 – jest skuteczne wobec nieujawnionych lub później wpisanych ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń (zob. art. 11 w zw. z art. 20 ust. 1 Do oceny pierwszeństwa decydująca jest chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 w zw. z art. 29 Na przykład, gdy właściciel nieruchomości wynajął nieruchomość na rzecz A (czego nie ujawniono w księdze wieczystej), a następnie wynajął ją na rzecz B i prawo najmu B zostało wpisane do księgi wieczystej, to prawo najmu B uzyskuje pierwszeństwo i staje się skuteczne wobec prawa najmu A[25]. Zgodnie z art. 17 rozszerzona skuteczność prawa najmu (dzierżawy) ujawnionego w księdze wieczystej nie rozciąga się na prawa nabyte po wpisie na innej podstawie niż czynność prawna (np. służebność gruntowa nabyta w drodze zasiedzenia w trybie art. 292 oraz na niektóre służebności: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu albo służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Jeżeli, przykładowo, prawo dzierżawy nieruchomości ujawniono w księdze wieczystej, a następnie właściciel nieruchomości ustanowił na niej służebność przesyłu, to prawo dzierżawy nie jest skuteczne wobec tej służebności. Przedsiębiorca, któremu przysługuje służebność przesyłu, może żądać od dzierżawcy, aby ten nie przeszkadzał mu w korzystaniu z nieruchomości w zakresie objętym służebnością, np. co do przeprowadzenia rurociągu przez nieruchomość. Warto dodać, że według art. 690 do ochrony praw najemcy dotyczących używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Rozszerzona skuteczność prawa najemcy lokalu nie zależy od ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej i nie wyłącza stosowania zasad dotyczących pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej. Zajęcie i sprzedaż egzekucyjna wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości Zajęcie wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości nie stoi na przeszkodzie ujawnieniu w księdze wieczystej prawa najmu (dzierżawy), które wynika z umowy zawartej przed datą takiego zajęcia. Czynność taka nie jest zabroniona przez art. 930 oraz art. 110f Po zajęciu nieruchomości występują jednak ograniczenia odnośnie do jej wynajęcia lub wydzierżawienia. Czynność taka jest dopuszczalna na zasadach określonych w art. 935–936 lub art. 110i Jeżeli zostały spełnione przesłanki określone w powołanych przepisach, możliwe jest wpisanie prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej prowadzonej dla zajętej nieruchomości, gdy prawo to powstało już po dacie zajęcia[27]. Zgodnie z art. 1002 z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej (tj. art. 678 Podobny skutek normuje art. 112e w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym. Prawo najmu i dzierżawy pozostaje w mocy niezależnie od tego, czy zostało ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku gdy doszło do sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji sądowej, a umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, to – stosownie do art. 1002 zd. 2 – nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, jeśli umowa nie przewiduje terminu krótszego. Wypowiedzenie może zostać dokonane, choćby umowę zawarto z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Uprawnienie to przysługuje nabywcy także wtedy, gdy prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej[28]. Wynika to z wykładni językowej i celowościowej powołanego przepisu, który zmierza do umożliwienia nabywcy nieruchomości pozbycia się niechcianego najmu (dzierżawy). Należy zauważyć, że gdy nieruchomość wynajęto lub wydzierżawiono po jej zajęciu, to art. 1002 w ogóle nie znajduje zastosowania, choćby najem lub dzierżawę ujawniono w księdze wieczystej. W takim wypadku umowa najmu (dzierżawy) jest bezskuteczna wobec nabywcy nieruchomości w toku egzekucji (art. 930 § 4 Upadłość właściciela nieruchomości Po ogłoszeniu upadłości likwidacyjnej na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia-komisarz może wydać wspomniane postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju (art. 109 Biorąc pod uwagę cel powołanego przepisu, należy uznać, że ujawnienie prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej nie wyłącza uprawnienia syndyka do wypowiedzenia umowy, a zatem nie poprawia sytuacji najemcy i dzierżawcy. Gdy syndyk nie dokonał wypowiedzenia, sprzedaż wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w toku upadłości likwidacyjnej nie prowadzi do wygaśnięcia prawa najmu (dzierżawy). Prawo to pozostaje w mocy i wiąże nabywcę nieruchomości (art. 108 w zw. z art. 1002 Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej. Podsumowanie Przeprowadzona analiza dowodzi, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu i dzierżawy ma bardzo ograniczoną przydatność dla ochrony interesów najemcy oraz dzierżawcy. Nie poprawia jego sytuacji prawnej, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej lub sprzedaży egzekucyjnej ani gdy następuje sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego). W szczególności nie chroni go przed wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy w wypadkach przewidzianych w umowie oraz przepisach ustawy (np. art. 678 art. 1002 art. 109 Nie zabezpiecza go przed skutkami zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości. Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej może mieć znaczenie jedynie w przypadkach, gdy dochodzi do kolizji z innym prawem dotyczącym korzystania z nieruchomości. Jednakże prawo najmu i dzierżawy zawsze ustępuje w stosunku do służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, choćby służebności te powstały po ujawnieniu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej (art. 17 in fine dr Tomasz Czech radca prawny w OIRP w Warszawie [1] Ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity z 2013 r., poz. 707, ze zm.), dalej: [2] Por. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014, s. 23-24. [3] Por. np. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste – rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 25–26; D. Dusanowska, Problematyka praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej, Rejent 2009, nr 4, s. 19–22; E. Gniewek, [w:] System prawa prywatnego, t. 3 (red. T. Dybowski), Warszawa 2003, s. 153; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Warszawa 2011, s. 129–133; P. Mysiak, Glosa do postanowienia SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, „Monitor Prawniczy” 17/2006, s. 948 i n.; R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992, s. 16; Ł. Przyborowski, [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowe. Komentarz (red. J. Pisuliński), Warszawa 2014, s. 346–348; P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013, s. 576–577, 596. [4] Zob. postanowienie SN z 9 maja 2013 r., II CSK 590/12, nr 7320230; wyrok SN z 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nr 2120027. [5] Por. P. Borkowski, J. Trześniewski-Kwiecień, Wpisy do ksiąg wieczystych, Warszawa 2008, s. 28, przypis 10; H. Ciepła, [w:] H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Warszawa 2011, s. 52; H. Ciepła, J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, Nowy Przegląd Notarialny 1999, nr 4, s. 37–38; M. Lemkowski, Znaczenie prawne ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, Rejent 2010, nr 7–8, s. 44 i n.; S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 108–109. [6] Zob. uchwała SN z 31 marca 1972 r., III CZP 12/71, OSNC 1972, nr 10, poz. 173 (odnośnie do roszczenia z tytułu spłat i dopłat) oraz postanowienie SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, nr 407632 (odnośnie do wpisu uprawnienia określonego w art. 532 [7] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 353–354. [8] Tak np. postanowienie SN z 16 maja 2013 r., V CSK 297/12, nr 7320215. [9] Ustawa z r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( nr 232, poz. 1377), dalej: Szerzej por. T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2013, s. 371 i n. [10] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351. Zob. także postanowienie SN z 30 października 2008 r., IV CSK 115/08, nr 7274807. [11] Podobnie postanowienie SN z 16 stycznia 2009 r., III CSK 233/08, nr 2143618; postanowienie SN z 24 września 2010 r., V CSK 94/10, LEX nr 885029. [12] M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 49–52; A. Maziarz, Kilka uwag dotyczących wpisów i wykreśleń praw i roszczeń osobistych z działu III księgi wieczystej, Rejent 2012, nr 7-8, s. 83–86; Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 367. [13] Ustawa z dnia r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity z 2014 r., poz. 1025, ze zm.), dalej: [14] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 590–592. [15] Szerzej na temat reguły konsensu formalnego por. T. Czech, Księgi…, s. 531 i n. [16] Odmiennie H. Ciepła, J. Majewska, Prawa…, s. 40 oraz Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351, 353. Powołani autorzy w takiej sytuacji w ogóle wykluczają ujawnienie prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej. [17] Odmiennie B. Swaczyna [w:] Ustawa…, s. 524. [18] Zob. postanowienie SO w Toruniu z 11 kwietnia 2014 r., VIII Ca 105/14, [19] Tak też J. Zawadzka [w:] Ustawa…, s. 476. [20] Szerzej por. T. Czech, Księgi…, s. 1154 i n. [21] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 592. [22] Tak np. M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2012, s. 329–330; E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia…, s. 501; P. Siciński, Komentarz…, s. 588. Por. także Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 376. [23] Art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań: Powyższe prawo wypowiedzenia nie służy mu, jeżeli najem był ujawniony w księdze hipotecznej (gruntowej), albo jeżeli w chwili nabycia rzecz była już wydana najemcy, a umowa najmu była zawarta na piśmie z datą urzędownie zaświadczoną. [24] Tak też M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 55–56. [25] Por. M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 54–55. [26] Ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity z 2012 r., poz. 1015, ze zm.), dalej: [27] Zob. uchwała SN z 16 września 2010 r., III CZP 50/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 39: Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art. 935 § 3 [28] Podobnie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 383. [29] Podobny skutek nie występuje jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie administracyjnego postępowania egzekucyjnego. [30] Ustawa z r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jednolity z 2012 r., poz. 1112, ze zm.), dalej: [31] Por. T. Czech, Księgi…, s. 338-339. Prawo i praktyka Przygody Radcy Antoniego Odwiedź także Nasze inicjatywyW przypadku odziedziczenia nieruchomości, lub uzyskania tytułu do nieruchomości w inny sposób na drodze sądowej (np. sądowego zniesienia współwłasności) – musimy dokonać wpisu w księdze wieczystej. Stopień trudności: łatwy Koszt: 150 zł Wymagane dokumenty: orzeczenie sądowe z którego wynika, że jesteśmy właścicielami nieruchomości (np. prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku). Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF) Jeżeli prawo własności (lub użytkowania wieczystego) nabyliśmy w drodze umowy przed notariuszem – to on złoży wniosek o wpis do księgi wieczystej (pobierając od nas jedynie koszt opłaty od wpisu). Notariusz na nasze życzenie może przesłać każdy wniosek do sądu, jest to jednak niepraktyczne, gdyż za tę czynność pobierze opłatę notarialną, niezależnie od opłaty sądowej za wpis. Krok 1 odbieramy odpis orzeczenia W celu wpisania swojego prawa do księgi wieczystej, musimy dysponować ORYGINAŁEM prawomocnego orzeczenia sądowego. Będziemy musieli je bowiem załączyć do wniosku. Musimy wykazać nasze prawo do nieruchomości. Jeżeli więc np. nasz spadkodawca, po którym my dziedziczymy nie był wpisany w księdze wieczystej, był za to wpisany – jego spadkodawca – musimy wykazać, że między zmianami właścicieli istnieje ciągłość, przedkładając jako dowód oryginały postanowień spadkowych po kolejnych właścicielach Krok wypełniamy formularz – część pierwsza Właściwym formularzem jest „Kw_wpis” – dostępny również w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. POBIERZ: Wniosek o wpis w księdze wieczystej Formularze mają określone kolory, ale wydrukowane przez nas samodzielnie mogą być czarno-białe. Zwróćmy uwagę, żeby w miarę możliwości drukować obustronnie i zachować wielkość oryginalnych formularzy. Dane sądu: wskazujemy sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości (Uwaga w dużych miastach – w Warszawie, czy Gdańsku w obrębie miasta istnieje kilka sądów rejonowych); Wydział ksiąg wieczystych: zazwyczaj jest jeden w sądzie rejonowym, ale w niektórych dużych sądach wydziałów jest więcej (możemy to ustalić na stronie internetowej sądu, lub telefonicznie); Numer księgi wieczystej: sprawdźmy czy numer się nie zmienił (w przypadku przenoszenia ksiąg do systemu informatycznego). Jeżeli błędnie wskazaliśmy sąd, to mimo to nie ma obawy o utratę naszej opłaty i losy wniosku. Sąd ma obowiązek ustalić sąd właściwy i przekazać mu sprawę. Należy zatem poczekać na decyzję sądu o przekazaniu sprawy. Skreślamy wszystkie następne pola, do wypełnienia przez wnioskodawcę, aż do pola „Wpis właściciela (współwłaściciela), użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego (współuprawnionego)” Krok wypełniamy formularz część 2 - żądanie wpisu Zaznaczamy kwadrat przy polu wskazanym powyżej. Wartość przedmiotu żądań Wpisujemy wartość całej nieruchomości (niezależnie od ilości współwłaścicieli). Treść żądania. W pierwszym polu wnosimy o wpisanie nas jako nowych właścicieli. „W związku z odziedziczeniem po ……… nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr…. wnoszę o wpisanie mnie, Jacka Kowalskiego jako właściciela ww. nieruchomości. Na dowód odziedziczenia nieruchomości załączam postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia… .sygn. akt. …. Jeżeli właścicieli jest kilku możemy podać udział każdego z nich. ("wnoszę o wpisanie …. jako współwłaściciela 1/10 nieruchomości…. ). Jeżeli sąd ustali, że udziały współwłaścicieli są inne od tych wyliczonych przez nas, wpisze te ustalone przez siebie. Nie mamy obowiązku wpisywania wszystkich współwłaścicieli. Warto to jednak zrobić, gdyż niezależnie od tego ilu ich jest, opłata od całego wniosku wynosi 150 zł. W takim przypadku, każdego ze współwłaścicieli wpisujemy w odrębnej rubryce, wskazując jednocześnie jego udział we współwłasności. W tym celu należy wypełnić i załączyć formularz KW-ZAD. POBIERZ: Załącznik - Żądanie wpisu w księdze wieczystej W jednej rubryce można wpisać małżonków jeśli uzyskali nieruchomość wspólnie i posiadają wspólność małżeńską. Krok wypełniamy formularz: dane wnioskodawcy i uczestnika Wnioskodawcą jest jedna osoba, lub podmiot (np. spółka) wnosząca pismo. Pozostałe osoby będące wpisywane jako np. współwłaściciele są uczestnikami postępowania. Wpisujemy ich dane zgodnie z wytycznymi formularza. Jeżeli formularz ma za mało pól do wpisania wszystkich uczestników, musimy sięgnąć po formularz KW- WU. Krok wypełniamy formularz: załączniki Żądanie wpisu prawa w księdze wieczystej opiera się zawsze o jakiś dokument - musimy go załączyć i wskazać w polu załączników. Ponadto musimy wskazać ilość innych formularzy (patrz kroki), które załączamy do wniosku. Oznaczając dokument musimy wskazać: nazwę (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), datę wydania, sygnaturę akt sprawy (ostateczną, widniejącą na dokumencie), organ, który go wydał (np. Sąd Rejonowy w Siedlcach, I wydział cywilny). Krok podpisujemy wniosek Krok 3 uiszczamy opłatę Opłata za wpis do księgi wieczystej prawa zależy od kilku czynników. Z punktu widzenia samodzielnego wpisywania prawa, ważne są te, które pojawiają się w sytuacjach, w których udział notariusza nie jest niezbędny. Zobacz: Podróże służbowe. Rozliczenia podatkowe w firmie Odnosi się do wpisu praw powstałych w wyniku: dziedziczenia, zapisu, działu spadku, zniesienia współwłasności, wynosi 150 zł, jednorazowej opłaty niezależnie od liczby udziałów w danym prawie. Niezależnie od tego ilu będzie spadkobierców, opłata zawsze wyniesie 150 złotych. Jak wnieść? Opłatę wnosimy: za pomocą znaków sądowych (do nabycia w kasie sądu) - formularze mają specjalne miejsca na naklejenie znaków, przelewem na rachunek sądu - pamiętajmy o załączeniu dowodu uiszczenia opłaty (może być wydruk z konta internetowego). Wniesienie wniosku osobiście w wydziałach prowadzących księgi elektroniczne zostanie potwierdzone wydaniem specjalnego zaświadczenia, na którym będzie wskazana data złożenia wniosku oraz sygnatura akt sprawy. Jest to ważne o tyle, że w każdym czasie możemy dowiadywać się na jakim etapie rozpoznawania jest nasz wniosek, podając pracownikowi sekretariatu wydziału ksiąg wieczystych nr naszej sprawy. Jeżeli zdecydowaliśmy się na pomoc notariusza przy wnoszeniu wniosku, powinien udzielić nam informacji jaki nr ma nasza sprawa. Krok 4 co należy zrobić w przypadku, gdy nasz wniosek ma braki? Mimo postępowania zgodnie z ww. procedurą sąd może nie uwzględnić naszego wniosku, z uwagi na jego braki. Braki wniosku takie jak brak podpisu, złożenie wniosku na niewłaściwym formularzu, brak formularza będą skutkować zwrotem naszego wniosku, który musimy poprawić. Sąd powinien nam wskazać, co należy we wniosku poprawić. Mamy na to 7 dni. Po upływie tego czasu wniosek zostanie zwrócony fizycznie, na nasz adres i jednocześnie powinniśmy dostać zawiadomienie że sąd zwraca naszą opłatę. Inne braki takie jak brak właściwych dokumentów, dokumenty zostały złożone w kserokopiach – skutkują oddaleniem wniosku. Przepada wtedy nasza opłata, chyba że złożymy skargę/apelację (płacąc za nią) i do niej dołączymy dokument, którego brakowało albo był w niewłaściwej formie.
Wniosek o odszkodowanie należało złożyć w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. stanowić podstawę ujawnienia w księdze wieczystej przejścia własności nieruchomości na W dzisiejszych czasach umowy najmu są powszechnie zawierane, niezależnie od tego, czy jest to najem na cele mieszkaniowe, czy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Zawarcie umowy najczęściej ogranicza się do podpisania samej umowy w wersji pisemnej. Niemniej jednak, zwłaszcza w sytuacjach, gdy umowa opiewa na wysoką kwotę pieniężną, najemca może zażądać od wynajmującego wpisania umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości. Czy w sytuacji, gdy wynajmujący nie wyrazi zgody na wpis, najemca i tak może wystąpić z takim wnioskiem do sądu? Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy?Uregulowania ustawoweZgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( z 2018 r. poz. 1916, dalej jako „UKW”), do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis tego roszczenia. Z przepisu wynika więc jednoznacznie, że do wniosku o wpis umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości wystarczy załączyć albo samą umowę najmu albo zgodę wynajmującego na wpis udzieloną w formie pisemnej. W związku z tym, zgoda wynajmującego na wpis nie jest wymagana jedynie wtedy, gdy do wniosku przedkłada się podpisaną przez obydwie strony umowę jednak, zgodnie z art. 31 ust. 1 UKW, dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny mieć podpisy poświadczone przez notariusza. Dotyczy to zarówno podpisu wynajmującego na umowie najmu, jak również podpisu wynajmującego na oświadczeniu o zgodzie na dokonanie wpisu umowy najmu do księgi wieczystejUjawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości zwiększa ochronę prawną najemcy. Powoduje bowiem, że najem taki ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości wprowadzonymi do księgi wieczystej później lub w ogóle nie wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości (art. 20 ust. 1-2 w zw. z art. 11 i 12 ust. 1-2 UKW).Ujawnienie umowy najmu powoduje również objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że przyjmuje się domniemanie, iż księga wieczysta zawiera rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz, że prawo wpisane do księgi istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 UKW). W konsekwencji oznacza to, że w przypadku sporu sądowego najemca, którego umowa najmu została ujawniona w księdze wieczystej, nie będzie musiał udowadniać przed sądem tego, że umowa rzeczywiście istnieje i została zawarta. Domniemanie to może obalić druga strona postępowania składając umowy najmu w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistem stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 UKW).Ochrona najemcy wobec zbycia nieruchomościZgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie prawo do wypowiedzenia umowy najmu nie będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 KC).Wątpliwości interpretacyjne budzi to, czy ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Stanowisko doktryny i orzecznictwa w tej kwestii jest podkreślić, że następca prawny właściciela nieruchomości jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. W związku z tym, wejście przez nabywcę nieruchomości w ogół praw i obowiązków poprzednika, a tym samym wejście do umowy najmu jako strona, nie zależy od wpisu prawa najmu w księdze wcześniej art. 678 § 1 KC regulujący kwestię wstąpienia przez nabywcę nieruchomości w umowę najmu nie wskazuje, iż uprawnienie do wypowiedzenia najmu wygasa w sytuacji, gdy umowa została ujawniona w księdze wieczystej. § 2 cytowanego przepisu stanowi z kolei, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jest to więc co do zasady jedyny przypadek, kiedy można wyłączyć ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy jednak, w doktrynie pojawia się pogląd, zgodnie z którym wpis prawa najmu do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy najmu. Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 UKW, zgodnie z którym prawo najmu wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Jednakże, ustawa nie wskazuje wprost, że ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jak również wykładnia literalna ustawy nie uzasadnia przyjęcia takiego następnym poście w roli głównej wymogi formalne apelacji karnej. .